UME初级农民成功项目采访了马里兰州农业与资源型产业发展公司(MARBIDCO)执行董事史蒂夫·麦克亨利

2022年11月16日
通过安德里亚Franchini

马里兰推广大学与马里兰州农业和资源型bob手机版官网手机版产业发展公司(MARBIDCO)执行董事史蒂夫·麦克亨利(Steve McHenry)进行了交谈,以了解更多关于为初级农民提供的两个下一代农田收购计划的信息。bob游戏网站最初的“下一代计划”和“小面积下一代计划”为购买农田提供财政援助,同时保留用于食品和纤维生产的土地。

问:感谢您与初级农民成功计划就下一代农田征用计划进行对话。bob游戏网站这些计划有双bob游戏网站重目的:支持初级农民帮助购买农田,并为马里兰州农业的长寿保护土地。你能告诉我们更多吗?

A:非常感谢有这个机会讨论我们的下一代计划。bob游戏网站获得土地和获得资金是初级农民面临的两大挑战。下一代计划有助于解决这两个bob游戏网站挑战,通过在房地产结算中提高农田公平市场价值的百分比,帮助新手农民购买他们的第一个农场,同时通过受契约限制的农业保护地役权,将土地置于永久保护的道路上。

问:有两个下一代项目;bob游戏网站它们的区别是什么?它们是如何工作的?

答:由于土地转bob游戏网站让所有权时对土地面积的要求和房地产交割时使用的地役权文书类型的不同,这些方案的工作方式略有不同。最初的计划要求购买50英亩或更多的农田,除非该农场毗邻已被保护的农场财产。MARBIDCO仅将土地公平市场价值的51%(而不是土地的改善)用于房地产结算表,以购买永久保护地役权的期权。这意味着MARBIDCO通过这种期权合同购买成为临时保护地役权持有人,农民通过与商业贷款人(银行或农场信用协会)合作,将剩余49%的土地购买价格(加上任何改善的资金,如房屋)作为农场的所有者。解决后,我们给农民七年的时间将保护地役权出售给永久保护地役权持有者,如马里兰州农业土地保护基金会,DNR农村遗产计划,或县地役权保护计划,或任何想持有永久保护地役权的机构。bob游戏网站我们希望初级农民能够以比我们购买农田时更高的价格出售永久保护地役权,也就是51%以上。理想情况下,超过54%,因为MARBIDCO将偿还其预付的51%,再加上另外3%来帮助支付我们的管理成本。作为参考,马里兰州农业土地保护基金会(MALPF)计划可能会支付土地公平市场价值的75%。偿还MARBIDCO后,农民保留永久地役权销售收益的余额。

问:自该计划启动以来,已经购买了多少农场?

答:在最初的计划实施的前五年里,我们资助了36个下一代农场的购买,并为新的SANG计划提供了两年的资金。所以我们认为这个项目非常成功。一些原“下一代计划”的农民已经把土地卖给了永久地役权持有人,这些已经偿还的资金已经转回“下一代计划”基金,用于未来的农场购买。

问:如果农民七年后仍无法出售,会发生什么?

A:如果七年后,农民不能以高于我们预支的价格出售地役权,他们有两个选择。他们可以还给我们加上累计利息,或者更有可能的是,我们关闭地役权并将其捐赠给永久保护地役权持有机构之一。最有可能的是,我们将把地役权捐赠给马里兰州农业土地保护基金会,因为下一代计划最初是为了与马里兰州农业部(MDA)下属的MALPF合作而设计的。但在一个例子中,一个县政府也购买了永久的保护地役权。

问:是否有农民在将地役权出售给永久持有者时遇到了问题?

答:我们运营最初的下一代项目到现在已经五年了,所以我们还没有达到第一批地役权购买的七年标志。我们预计其中一两个可能有问题。然而,值得注意的是,参与的初级农民获得了结算表中土地价值的一半多一点,以帮助他们购买原本无法购买的农田。而且,这片土地被永久地保存了下来,所以在现实中,这仍然是所有参与者的胜利。农民赢了,社会赢了。我们当然希望农民尽可能多地受益,但这有潜在的风险,因为永久地役权的出售“只”得到51%。

问:在讨论参与要求之前,请告诉我们有关小面积下一代计划的情况。

答:许多初级农民希望购买面积小于50英亩的农场,因此考虑到这种需求,我们在两年前制定了一个新计划,面积要求从最低10英亩到最高49英亩不等。同样,我们在房地产结算表中带来了一定的金额,但MARBIDCO实际上是在将财产转让给初始农民时购买了永久保护地役权。到目前为止,在我们协助的项目中,我们已将公平市场价值的30%至50%纳入结算表。这个数字是根据正在消失的开发权的数量计算的。例如,一个开发项目的权利从40%开始消失,五个开发项目的权利从40%上升到60%。另外,从去年开始,如果没有保育地役权,也没有发展权,就可以支付30%的购买费用。”由于MARBIDCO不是永久地役权持有人,在农场购买完成后,我们将其捐赠给永久保护地役权持有机构。

问:MARBIDCO如何知道谁将拥有永久农业保护地役权?

A:所以这两个项目是不同的。bob游戏网站在最初的下一代计划中,我们以合同形式购买永久地役权,并为新手农民提供几年的时间,将实际地役权出售给持有和管理永久地役权的机构。由于在此期间不能在该物业上进行住宅或非农业商业开发,MARBIDCO实际上已对该物业设置了临时地役权。我们在解决方案中没有具体说明永久保护地役权持有人是谁(因为我们还不知道这一点)。在SANG项目中,我们与该县合作,找出能够获得并持有永久保护地役权的实体,并起草地役权文件,以符合永久地役权持有人的参数,从而合法地管理地役权。通常是MALPF,但我们的上一个SANG项目实际上涉及了当地私人土地信托的参与,因为该财产不符合MALPF的条件。

问:因此,在SANG计划中,MARBIDCO购买的是永久性的保护地役权,而不是“一种选择”,以帮助初学者进入不到50英亩的农场。

答:是的,我们为小农户提供了一个机会,让他们获得MALFP计划无法购买地役权的土地,因为这些土地的农场规模较小,或者也可能是因为土壤不符合MALPF的质量标准。当我们把首付带到结算桌上时,我们基本上是永远保留了这处房产。解决后,我们将地役权捐赠给永久地役权持有人。有了SANG,我们支付地役权的金额是根据土地面积和即将消失的开发权的数量来计算的。我们每英亩最多可以支付4000美元(基于评估)。此外,我们正在与一些县讨论进一步提供补充资金的可能性。这还没有发生,但我们目前正在讨论。在最初的计划中,我们支付农地市值的51%作为购买房产的首付。

问:那么,为了明确起见,除了土地面积要求和MARBIDCO预付款的公平市场价值的百分比之外,主要的区别在于,在原始下一代项目中,农民负责在规定的时间内将保护地役权出售给永久持有人,而在SANG项目中,MARBIDCO则直接购买永久保护地役权,然后将地役权捐赠给持有和管理永久地役权的机构?

A:是的,没错。正如我提到的,在最初的下一代项目中我们不知道谁是永久地役权持有人当我们去定居时,在SANG项目中我们知道。

问:一旦该物业被纳入永久保护地役权,谁是正式的土地所有人?

A:土地仍然是私有的,现在初学者拥有土地的所有权。农业保护地役权是一种契约限制,只允许在该财产上进行农业活动、粮食和生产。尽管如此,该财产仍然属于私人所有,因此如果土地所有者死亡,该财产将根据所有者遗嘱中的规定转移给其他人。但这片土地仍被永久保护,仅供农业使用。

问:林地情况如何?网站上写着“通过为后代保护耕作的农场和森林土地,帮助确保马里兰州农业的可行未来”,你能向目前正在寻找土地的农民澄清一下吗?

答:与其他农业用地保护计划一样,我们认为农业用地和林地都符合农村工作用地的条件。bob游戏网站马里兰州一半以上的农场也有林地和/或林场。林地被认为是农业用地的一个组成部分,美国农业部自然资源保护局根据土壤质量和生产力潜力对农业和林地土壤进行分类。bob足球官网此外,2017年美国农业部农业普查发现,马里兰州约16%的农业用地实际上是林地。但在马里兰州还有其他私人拥有的林地没有被列入农业普查。

问:林地需要生产吗?

答:嗯,森林覆盖的地区本身可能生产,也可能不生产,例如,要么是牲畜饲料区,要么是木材采伐区。如果某一财产上有大量的林地面积,MALPF将要求为该财产制定森林管理计划。根据森林管理计划提供的指导,木材当然可以在具有保护地役权的土地上采伐。林产品工业对马里兰州的经济仍然非常重要,林业活动为农民提供了潜在的收入来源。

问:MARBIDCO如何定义初级农民?质量标准是什么?

答:我们在这些项目中针对的是初级农民,并使用类似于美国农业部的农场管理或运营十年或以下的定义bob游戏网站。下一代农民还必须想要积极地耕种土地,并且以前不能拥有一定数量的土地。该计划的目标是让初学者农民第一次进入土地,而不是帮助现有农民扩大规模。新手农民是这些项目的优先考虑对象。bob游戏网站在申请之前,申请人可以拥有多少农田是有限制的。其中10英亩用于SANG, 20英亩用于原始的Next Gen项目。

问:如何开始申请下一代项目?bob游戏网站

答:首先,初学者要知道他们想要购买什么样的农场资产。你不需要在这些项目的摘要中获得预先批准。bob游戏网站农民必须有一个愿意出售农田的卖家,而且该财产不能已经受到永久保护地役权的约束。因此,一旦一个待售农场被确定,新手农民将希望确保它有资格获得永久的未来农业地役权。这就是县农业土地保护办公室的工作人员将提供帮助的地方。我们发现县办公室的工作人员总是很乐于助人,这些人真的是这个项目成功的关键。农业土地保护工作人员通常(但不总是)安置在一个县的规划和分区部门,MARBIDCO在这个过程中真正依赖于他们的帮助。县里的工作人员实际上完成了需要与正式申请一起提交的五种表格中的两种。因此,在从县里得知这块土地目前没有永久保护地役权,但将来可能会有之后,下一步就是与农场房产卖家签订购买合同。我们强烈建议在销售合同签订之日起至少六个月后完成结算。 There are many steps needed to conclude a Next Gen Program transaction. A commercial bank or farm credit association is always involved in a Next Gen project transaction to finance the rest of the money needed to complete the farm purchase, so the farmer will need to qualify for a commercial loan. Applicants must bring forward certain required financial information, as well as a farm business plan. The plan doesn't have to be fancy; it just needs to be clear. UME has an excellent program; the Rural Business Enterprise Center is great for finding sample farm business plans and thinking about how to structure a farm operation. Once the applications have been received by MARBIDCO, we have a committee of experts that reviews them. We originally set the program up to rank the applications using several criteria to help us determine which could be funded. Thankfully though, so far anyway, we have been able to fund all the eligible requests that we have had to date. We have had great support from the Maryland General Assembly for this program too.

问:你觉得这个项目有什么挑战吗?

答:我们目前面临的最大挑战是农村购房需求的增加。这在很大程度上是由最近的大流行和人们想要移民到该国造成的。对小型农场的竞争非常激烈。我们建议新手农民试着说服卖家选择一个房地产的截止日期至少6个月。完成下一代计划项目涉及几个步骤,比通常通过银行或MARBIDCO贷款计划进行的普通农场购买需要更多时间。bob游戏网站我们曾经帮助完成一个Next Gen项目的最快时间是在不到5个月的时间内,从开始到结束,其他项目则需要6到7个月。农场财产卖方真的需要愿意等待完成交易。感谢您花时间帮助初学者了解这些项目。bob游戏网站这是一个很好的机会,农民寻求购买他们的第一个农场,并成为马里兰州保护遗产的一部分。艾莉森·罗伊是下一代计划的直接联系人,可以通过aroe@marbidco.org与她联系。bob游戏网站

问:在你离开之前还有一个问题。你的学位是政治学,你是如何进入农业领域并在农村社区工作的?

答:实际上我是在郊区长大的,所以在我生命的前18年里,我没有任何农村背景。我上的是马里兰的圣玛丽学院,当时它在一个非常偏远的地区。大学毕业后,我搬到安纳波利斯为马里兰州议会工作。此后不久,我成为马里兰州市政联盟的说客,在那里我与全州各地的小社区密切合作了12年。正是在那里,我真正体会到了农村社区的需要。后来,我有机会成为马里兰州农村委员会的执行主任。那是24年前的事了,我在那里忙碌了9年。我的整个职业生涯基本上都在与州议员以及州和地方政府合作。我的很多工作都涉及到农业发展的政策问题。我们在马里兰州农村委员会的倡议之一是在马里兰州建立一个农业金融机构。 This work initially began in 1999, but it took until 2004 to get the State Legislature to formally create MARBIDCO and another three years to get some initial funding. So today, we are celebrating 15 years of MARBIDCO being in operation. I was hired as MARBIDCO’s first Executive Director in December 2006, so I am coming up on my 16th year. And I am very fortunate to work with such a great team of professionals in our small office in Annapolis. Congratulations, and I think it is notable that you have devoted your career to serving the rural citizens of Maryland. Thank you for your service.

要了解更多关于“下一代”和SANG计划的信息,请访问他们的网站。bob游戏网站阅读更多来自马里兰州农民、行业专业人士的文章,以及旨在支持马里兰州农业和初级农民成功的项目!注册开始农民成功通讯并访问我们的档案。


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