财产所有权和转让是农场继承计划的重要特征(FS-1056)

在法律上，产权有明确的定义，是指某人对财产享有所有权的法律证据(布莱克定律词典)．财产有两种形式:

• 不动产是指土地以及任何生长在土地上、依附于土地或建立在土地上的东西。例如，你的农田，在农田上生长的作物，以及农田上的任何谷仓和其他结构都被认为是不动产。
  
• 个人财产属于所有权而不归为不动产的可移动的或无形的物品。例如，个人财产包括农具、工具或公司股票。

所有权:

所有权所有权,或所有权绝对这通常是财产拥有的方式，在遗产规划过程中很有用。所有者对财产拥有最大的控制权，包括在任何时候处置(出售、赠与或在遗嘱中留下)财产的能力。政府通过税收、警察权力、土地征用权或将所有权归还给没有继承人的国家(也称为escheat)可以限制简单所有权。

生命财产:

终身地产是对财产的占有权。在终身业权下，财产权益会转移给另一人(生活的租户)在一生中。因为它只持续一生，不能在遗嘱中传递，终身地产比单纯所有权更有限制。例如，布兰登的母亲将农田定为布兰登的终身地产(布兰登是终身租户)。通常租客死后，财产会转到指定继承人，即在死者死后取得财产所有权的人。回到前面的例子，布兰登的妈妈创造了一个剩余的人，詹妮弗，布兰登的女儿。布兰登死后，财产归他女儿所有。终身租客在财产中的权益在遗嘱认证程序之外转移给剩余人。

共有形式:

共有权是指多人拥有同一份财产。并不是所有形式的共同所有权都是平等的，每一种都会影响你的遗产计划。双方共有人都有权使用房产，不得相互排斥。共有人可以要求对地产的利润进行会计核算，比如地产共有人对地产的改善、支付给地产共有人的租金或地产共有人获得的利润。共有人还必须承担拥有房产的成本(比如纳税和其他成本)。共有的形式有:1)共同共有，2)联权共有，3)整体共有。

共有财产:

共有财产需要两个或两个以上的所有人，称为共有人。每一个共有人持有不可分割的权益，这意味着他们拥有财产总价值的一部分，并平等地获得财产。每个共有人的未分割利益可能是不平等的。例如，史黛西和莎拉是Blackacre农场的共同租户，两人都拥有不可分割的权益，但史黛西拥有60%的权益，而莎拉拥有40%的权益。

共有人可以将其权益出售、赠与或转让给任何人(包括另一共有人)。共有人无生存权;当地产共有人死亡时，他/她的权益将通过遗嘱或无遗嘱继承传给他/她的继承人。

共有权是指多人拥有同一份财产。并不是所有形式的共同所有权都是平等的，每一种都会影响你的遗产计划。

共有财产通常是通过“归A和b所有”之类的语言来创建的。创造利益的语言很重要。寻找一个属性的分区通过法院可以终止共有。在这种分割下，财产根据共同所有人的所有权利益进行分割。根据之前的例子，史黛西最终将拥有黑亩农场的60%，莎拉则拥有40%。如果财产分割是不可能的，那么法院可以要求强制出售。

联合租赁:

联权共有是共有所有权的一种形式，其中共有人(称为联合租户)对该财产拥有不可分割的权益和生存权。一个生存权意味着当一个联权共有人死亡时，任何幸存的联权共有人自动获得已故联权共有人的权益。这种共有形式与夫妻共同拥有的财产很常见，在没有整体租赁的国家，或父母和孩子共同拥有。

无论遗嘱条款如何，该财产权益将在遗嘱认证程序之外转移给幸存的共同所有人。例如，父子共同拥有一个农场。儿子出乎意料地先死，在遗嘱中将全部财产留给妻子。无论儿子的遗嘱怎么写，联权共有的农场都将传给父亲，因为有生存权。父亲现在将拥有农场的所有权，并将在遗嘱中注明他死后由谁继承农场。

这种形式的共同所有权在配偶所有的财产中很常见(在不允许整体租赁的州;下一节将详细介绍)或父母和孩子。为了形成联权共有，语言需要明确，例如“作为拥有生存权的联权共有人，而不是共同共有人”。

同共有一样，通过法院寻求分割财产可以终止联权共有。如果分割不可能，那么法院可能会要求业主出售财产。

在马里兰州，已婚夫妇所拥有的所有财产都被推定为整体租赁。

整体租赁:

整体租赁类似于联权租赁，但只能由配偶创建。夫妻双方都拥有不可分割的财产权益，并享有生存权。如果当事人离婚，全部租赁即告终止。

在马里兰州，已婚夫妇所拥有的所有财产都被推定为整体租赁。这种假设可以通过包括创建联权共有或共有的语言来克服。夫妻双方可以考虑这样做是出于遗产规划的原因。

继承计划和遗产计划的另一个策略是转移资产，通常是通过赠与和出售。在制定您的农场继承和遗产计划时，请与您的税务和法律专业人员合作，选择适合您情况的方法。

礼物可以减少你财产的规模和成本

赠与是捐赠人或赠与人自愿将财产(个人的或不动产的)转移给另一方，即受赠人或受赠人，没有任何回报。例如，你决定给你的每个孩子100美元。如果你这样做并且不求任何回报，那么100美元就是一个礼物的例子。

赠与财产是在你死前转移财产的一种方式。礼物有两种:1)生前和2)临终前。一个一生的礼物是在捐赠者或捐赠者的一生中完成的。在你有生之年给你的孩子100美元将是一份终生的礼物。终身礼物也可以是对未来财产的兴趣，比如承诺在女儿30岁生日时分享家族农场生意。这是未来利益的一个例子。终身赠与可以让你减少遗产的规模，减少遗产计划中的管理成本，并有可能在你死后降低遗产税和遗产税。

一个临终前Gift(礼物)是预计到送礼人即将死亡时赠送的礼物。例如，父母A患有绝症，在预期死亡的情况下，将自己的全部遗产留给了孩子们。为了让这成为临终礼物，父母a必须死于这种疾病。如果父母A没有死，它就不是临终礼物，是可以撤销的。

2016年，每个人每年都可以向任何个人免税捐赠至多1.4万美元;向美国国税局(IRS)查询，以确定未来几年的免税情况。2016年，一对夫妇每年最多可以捐赠2.8万美元。每年给任何特定个人的超过14,000美元的礼物都要按40%的联邦税率征税。

个人可以使用他们的部分统一信用来支付超过14,000美元的礼物，或每对夫妇28,000美元的税款。统一抵免是给予每个美国公民和居民的税收抵免，用于应税赠与或遗产遗赠的财富转移税。2016年，统一信贷豁免了总计5,450,000美元的累积终身礼物和遗产转让;每年都根据通货膨胀率进行调整。对于一对已婚夫妇来说，统一信用计划将免除共计1090万美元的终身礼物和遗产转让。如果一个人今天使用这种税来逃避他/她的礼物的税收，它会减少死亡时可用的金额。与您的税务专业人员讨论如何最好地利用统一信用转移财产。

出售是将财产转让给爱人最简单的方式

另一种选择是把房子卖给你想要的人。你将失去对房产的控制权，但可能会获得退休资金或其他好处。

2016年，统一信用豁免累计终身礼物和遗产转让共计5,450,000美元。

你可以以现金或贷款的方式出售房产。根据销售条款，如果你以赊账方式出售房产，你可能会在几年内收到现金付款。如果买方逾期付款，你可以选择取消买方的赎回权，或者重新占有该房产。你也可以以契约作为买卖的条件。在这种情况下，卖方保留契据的所有权，直到满足某些条件。例如，你可以把农田卖给一个孩子，条件是在孩子拿到地契之前，你要拿到销售价格的三分之二。一旦孩子支付了成交价的三分之二，你就可以获得房产的所有权。

在出售任何财产之前，和你的税务专家谈谈。出售房产可能会涉及所得税，您的税务专业人员可以帮助您安排销售，以减轻您的税收负担。

把你的财产和农场传给下一代不是一个简单的过程。财产的所有权影响到你死后如何转让。检查契约和产权是很重要的，看看共有财产是如何持有的。这些信息将帮助农场过渡和遗产规划专业人员与您合作，制定一个计划，将农场过渡到下一代。

通过赠与或出售的方式将你的财产转移给另一方，也将有利于向下一代的过渡。每种策略都可能涉及税务问题，可以由您的专业团队在过渡计划或遗产计划中使用。与你的专业人士合作，确保你选择的礼物或销售策略最适合你的情况。

最后，请记住，仅仅因为你的邻居正在使用一种策略来传递家庭农场，它可能不是最适合你的情况的策略。听取农场转型和遗产规划专业人士的建议，以确保你有一个适合你和你的家人的计划。

• 土地征用权:政府(联邦、州或地方)或私人个人/公司被授权将私人财产用于公共用途的权利，并为所夺财产支付适当的补偿。
• 生活租户:终身地产的所有者。
• 物业分割:法院将共有财产(如共有或联权共有)分割为代表每个所有者利益的独立部分的程序。
• 个人财产:属于所有权而不归为不动产的动产或无形物品。
• 遗嘱认证:遗嘱被证明有效，被接受为公共文件，并且是已故个人的最后遗嘱的法律程序。
• 不动产:土地，土地，土地上生长、附着或竖立的任何东西
• 指定继承人:在终身租户的终身地产终止时有权获得财产的人。
• 生存权:当一名联权共有人死亡时，任何尚存的联权共有人自动取得已故联权共有人的权益。

• 林奇，洛里，保罗·戈林杰和韦斯·马瑟。农场家庭遗产规划．马里兰大学帕克分校:扩展情况说明第972号(2014)。
• Tengel,帕特丽夏。财产规划-拥有和转让财产．马里兰大学，学院公园:扩展情况说明书第410号(1997)。