税收和土地保护:计算资本利得税(FS-780)

不打算出售农田用于开发的农民，可以通过向国家或地方土地保护计划出售地役权，获得农场开发权的全部或部分价值。拥有一块土地的所有权可以被视为拥有一大堆可以行使的权利。这些权利可以包括耕种土地，根据当地分区条例将土地进行细分，出售土地，或将土地给自己的孩子。因为这些权利可以分别行使，你可以出售其中的一些而不失去对财产的所有权。出售土地开发权就是这样一种权利。大多数土地保护计划至少支付这些权利价值的一部分bob游戏网站，以换取通过地役权限制土地的使用。农业保存地役权限制或禁止大多数住宅、商业和工业用途。以现金支付开发权的价值可以提供新的机会。

出售开发权是一个重要的决定，需要在所有家庭成员的参与下仔细考虑。在做决定时，你应该考虑可用的程序和选项的范围。bob游戏网站你还需要确定你是需要全额现金，还是想以低于公平市场价值的价格出售地役权，以获得慈善税收减免。你可能还需要考虑哪种计划最适合你的现金流和税收考虑，包括一次性付款或分期付款计划。

由于您正在出售与您的土地(一种资产)相关的部分权利，您可能将享受资本利得待遇，而不是收到的保护计划付款的普通收入。

持有一年或一年以下的短期资产目前按普通所得税税率纳税。对于持有超过一年的资产或“合格”股息收入，目前的税率为0%，适用于所得税税率为10%和15%的人;税率在25%、28%、33%和35%的人享受15%;39.6%的税率为20%。

从2013年开始，某些个人将对资本利得征收3.8%的医疗保险(Medicare)新税:单身报税者的调整后总收入超过20万美元，已婚报税者的调整后总收入超过25万美元。

为了计算出售地役权所欠的资本利得税，你必须确定地役权的财产基础和价值。您还需要与保护计划确定开发权利的实际支付金额，因为如果它低于地役权的价值，也称为差额，可以根据您的税务情况从您的税收中扣除作为慈善扣除。

原来的基础。

土地的原始基础是由其购买价格和成为所有者后所做的任何改善(未折旧)决定的。例如，如果爱德华兹以每英亩200美元的价格购买了他的100英亩农场，并且没有进行任何改进，那么基础就是2万美元。如果史蒂文斯女士以每英亩3000美元的价格购买了她的100英亩农场，并以每英亩5万美元的价格建造了一幢农场建筑，她的折旧基准将是35万美元。与地役权买卖有关的任何买卖交易费用，均可列入计提基准。这些费用可能包括法律费用或评估费用。

公平市场价值。

公平市场价值(FMV)是基于由持牌独立评估师进行的评估，其中包括对周边地区可比物业的价格进行评估。

农业价值。

土地的农业价值是基于县级土地租金和土地土壤类型的组合，对农场今天的预期收入流的价值。例如，马里兰农业土地保护基金会(MALPF)通过基于土地租金和土壤生产力或农场所在县的5年平均现金租金的公式来确定农业价值。这个值通常用于确定地役权支付。对于捐赠地役权或廉价出售地役权，第170(h)条要求由合格的独立评估师对保护地役权进行合格评估，以满足所得税减免和遗产税减免。

地役权价值通常被认为是“最高和最佳用途”的财产的公平市场价值与农业价值或地役权限制实施后的土地价值之间的差额。

地役权估值。

每个农业用地保护计划以不同的方式确定地役权价值。地役权价值通常被认为是“最高和最佳用途”的财产的公平市场价值与农业价值或地役权限制实施后的土地价值之间的差额。bob游戏网站蒙哥马利县和霍华德县的购买开发权项目是根据评分系统计算地役权价值，该系统对土地特征进行评分，如土壤类型、到城市的距离、道路前方等，以确定支付金额。还有其他一些项目，如蒙哥bob游戏网站马利县和卡尔弗特县的发展权转让项目，允许土地所有者和开发商就发展权从农业产权转让到另一个产权的价格进行谈判。在某些情况下，这些项目并不向农民支付地bob游戏网站役权的全部价值。农民可能只愿意以现金的形式接受这一价值的一部分，而把剩余的部分作为慈善扣除。

计算税款。

要确定出售发展权的资本利得税是多少，必须从地役权价值中减去一部分基础。安德鲁斯先生以每英亩2000美元的价格买下了他那100英亩的农场，因此，这处房产的底价为20万美元。如果安德鲁斯拥有公平市场价格为80万美元的农业用地，农业价值为30万美元，那么地役权价值将是公平市场价格减去农业价值(80万- 30万美元)，即50万美元。

如果安德鲁斯决定以80万美元的全额价格将土地直接出售给开发商，他将不得不按公平市场价格减去基准(80万美元至20万美元)支付资本利得，也就是60万美元。在15%的税率下，资本利得税将是收益乘以0.15(600,000美元x 0.15)，即90,000美元(表1)。

表1。分配基

	开发销售	地役权出售
公允市值(FMV)	800000美元	800000美元
地役权值= FMV - ag值		500000美元
基础	200000美元	200000美元
已实现价值%	100％	50万美元/ 80万美元= 62.5%
地役权买卖所适用基准的%	1.00 x $200,000 = $200,000	0.625 x $200,000 = $125,000
资本收益=销售价格-基础	80万- 20万= 60万	50万美元- 12.5万美元= 375000美元
为收益支付的税款	600,000美元x 0.15 = 90,000美元	375,000美元x 0.15 = 56,250美元

如果安德鲁斯决定以50万美元的价格出售开发权，他将不得不在计算收益之前确定可以适用于出售的基础的哪一部分，因为地役权价值并不是土地的全部价值。如果地役权的价值为50万元，可用于计算税收的基准百分比将是地役权价值(50万元/ 80万元)的物业公平市场价值的百分比，即62.5%。适用于地役权出售的基础金额为20万美元(0.625 × 20万美元)的62.5%，即12.5万美元。地役权出售的收益是地役权的价值减去基准(50万至12.5万美元)，即37.5万美元。在15%的税率下，这种资本利得的税是375,000美元x 0.15美元，或56,250美元。表1列出了安德鲁地役权出售的计算结果。

还有另一项规定，税收规则77-414，被称为“基础回收”，该规定规定，在出售地役权时，可以要求获得土地的全部基础。如果遵循这一规则，地役权出售的基础将是20万美元，资本利得将是30万美元，由此产生的应缴税款将是4.5万美元。考虑出售地役权的土地所有者应与他们的会计师或税务律师讨论采取适当的方法。

当或如果安德鲁斯将来卖掉农场的地块，还会有一些剩余的基础。这是20万美元减去已经用于地役权出售的部分(20万至12.5万美元)，即7.5万美元的基础。因此，如果安德鲁斯以32.5万美元的价格出售受限制的土地，将获得价格减去基差(32.5万美元至7.5万美元)的收益，即25万美元。

出售开发权的收益在很大程度上取决于农场的基础。在表2中，我们将刚刚购买了一个农场的比蒂先生与卡特女士进行了比较。由于最近的购买，Beatty的购买价格或基础与公平市场价值相同。另一方面，卡特拥有她的农场已经50年了，她的价值从最初的购买价格5万美元涨到了55万美元。两名农民都出售了开发权，这些开发权的公允市场价格为55万美元，减去20万美元的农业价值，即35万美元。他们将从农业保护项目中一次性获得35万美元。对于两个农户来说，地役权价值占全部市场价值的比例为63.6%(35万美元/ 55万美元)。他们使用这个百分比来确定他们可以从地役费中扣除的基础。对比蒂来说，这是55万美元的63.6%，即35万美元。对卡特来说，这是5万美元基础的63.6%，即31800美元，这个数字要低得多。 When Beatty subtracts this percentage of the basis from the easement payment of $350,000, there is no gain, and thus no tax is owed. Carter, however, finds tax is owed on $318,200 ($350,000 minus the basis of $31,800). Capital gains taxes are 15 percent of this amount, $318,200; the tax bill is $47,730.

如果你在销售的纳税年度结束后收到部分地役权付款，这被认为是分期付款销售。你必须在收到付款的年度内，申报每笔分期付款所收到的收益或利润的部分。分期付款通常包括三部分:销售收益、利息收入和返还你的房产基础。税收是根据所收到的纳税年度的收益和利息计算的。每笔付款的利息收入都被报告为普通收入，并按你的所得税税率征税。为了确定使用的基础，计算地役权价值占土地全部价值的百分比。按表1所示的百分比计算适用于该地役权出售的原始基的比例。收益是每次分期付款的一部分，即销售的利润。

举例来说，泽勒以20万美元的价格出售了一处50英亩(约合40万美元)房产的地役权，该房产的公允市场价值为40万美元。该房产的基础是10万美元。对于地役权出售，基准将是总基准(10万美元× 0.50美元)的50%(20万美元/ 40万美元)，即5万美元。因此，地役权出售的毛利为15万美元(20万- 5万美元)。毛利率是销售利润除以销售价值:15万美元除以20万美元，等于75%。用每次分期付款减去利息部分来确定适当的净付款。在收到分期付款的纳税年度，将这笔净付款的75%作为销售收益。

对于卡特和其他农民来说，他们的房产价值已经大幅升值，分期付款的地役权价值可能是一个更好的付款计划。卡特可以从第一年支付的资本利得税中获得利息。无论是一次性支付还是分期付款，支付的资本利得税都是一样的。卡特在两种支付系统中的差异见表3。分期付款销售计划为卡特带来了额外的11341美元的利息收入。这可以被看作是类似于递延税收的好处。

表2。计算出让开发权的依据

	比蒂先生	卡特女士
农场收购价格	550000美元	50000美元
公平市场价值	550000美元	550000美元
评估地役权价值	350000美元	350000美元
地役权价值与农场的比率 市场价值	35万美元/ 55万美元= 63.6%	63.6%
分配基准(比率x基准)	0.636 x $550,000 = $350,000	0.636 x $50,000 = $31,800
资本收益	$350,000 - $350,000 = 0	$350,000 - $31,800 =318200美元
利得税	0	318200美元X 0.15 = $47,730

表3。比较卡特女士的一次性付款和分期付款¹

	一次性	10年期分期付款
应缴资本利得税(见表2)	47730美元	47730美元
每年应缴的资本利得税	第一年$47,730	第一年4773美元
	第2年$0	第二年4773美元
	第3年$0	第三年4773美元
	等等……0美元	等等……4773美元
总利息@ 6%	0美元	15751美元
利息普通所得税@ 28%	0美元	4410美元
赚取的净利息	0美元	11341美元

注:¹本示例以每年10笔等额地役费为例。

如果你以低于评估价值的价格出售地役权，你可能会根据你的个人税务情况，申请慈善扣除评估价值与实际付款之间的差额。MALPFbob游戏网站等一些项目以评估地役权价值或土地所有者要价中的较低者作为支付的基础。这使得土地所有者可以要求或出价更低，以期在特定年份成为被选中的土地所有者之一。

因此，土地所有者可能会收到低于地役权价值的付款。对于这一缺口，必须独立于州政府的评估来评估，你可以在地役权出售的那一年提交国税局的非现金慈善捐款表8283。如果您将捐赠地役权价值的一部分，您应该始终与在处理保护地役权捐赠方面有经验的经过认证的税务专业人员合作。

Henry Leonard, CBIZ MHM, LLC和Mayer Hoffman McCann P.C.

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• 科斯格罗夫，农场保育税更新，美国农田信托公司纽约办事处，萨拉托加斯普林斯，纽约州，1998年。
• 丹尼尔斯，托马斯·l·和黛博拉·鲍尔斯。坚守阵地:保护美国的农场和农田．华盛顿:岛屿出版社，1997年。
• 美国国税局，农民税务指南， 2014年第225期。
• 美国国税局，分期付款销售，第537期，2013年。